Czytaj w LEX: Nieruchomości zajęte pod drogi publiczne - odszkodowanie za odebranie prawa własności >> Ustawa przewiduje odszkodowania. Ustawa ureguluje też tak kwestie tzw. resztówek tj. częściej gruntów pozostałych po nabyciu części nieruchomości pod drogę, które nie nadają się do wykorzystania na dotychczasowe cele. Zgodnie z przepisami tzw. spec-ustawy z 2003 r. i ustawy z 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, odszkodowanie za nieruchomości, przejęte pod budowę obwodnicy, powinny Zgodnie z decyzją Wojewody otrzymamy od GDDKiA odszkodowanie za przejęte grunty pod budowę drogi. Zgodnie z art. 7 ust 1 pkt 1 ustawy VAT odszkodowanie to podlega pod zakres opodatkowania podatkiem VAT. Kwestią wątpliwą jest to, czy podlega pod zwolnienie z podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Odszkodowanie dotyczy dwóch W kontekście ustalenia wysokości odszkodowań za grunty przejęte z mocy prawa pod budowę nowych dróg publicznych interesujący jest rozdział 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 21 października 2020 roku, Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; dalej ugn) – odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Sposobem na skuteczne podważenie decyzji nacjonalizacyjnych jest skorzystanie z drogi postępowania administracyjnego.Głównym założeniem tej „ścieżki” postępowania jest wzruszenie decyzji podejmowanych w odniesieniu do konkretnej nieruchomości i przykładowo poprzez stwierdzenie ich nieważności na podstawie art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.). Za działki gruntu, wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca, z zastrzeżeniem ust. 1a, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem wykonawczym . W przypadku przejęcia działki gruntu na cele budowy drogi gminnej właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie to co do zasady się nie przedawnia. Jego wysokość określona jest szczegółowymi przepisami prawa. Wypłata odszkodowania następuje czasami na podstawie porozumienia z gminą, lecz w wielu przypadkach konieczne jest jego dochodzenie na drodze specjalnego postępowania albo nawet na drodze postępowania sądowego. Poniżej przedstawione zostaną pokrótce wszelkie najistotniejsze kwestie związane z uzyskiwaniem odszkodowania za przejęcie gruntu pod drogę gminną. Kiedy można wywłaszczyć nieruchomość Wydzielenie działki pod budowę drogi gminnej związane jest zawsze z dokonaniem podziału geodezyjnego nieruchomości, na której projektowana jest droga. Podstawą podziału może być: – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziane jest przeznaczenie określonych gruntów na drogi gminne, – decyzja o warunkach zabudowy terenu, – decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, – decyzja o realizacji inwestycji drogowej na podstawie specustawy drogowej. Procedura ustalenia odszkodowania w specustawie drogowej Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawa drogowa) przewiduje szczególny tryb ustalania i wypłaty odszkodowania. Żeby skorzystać z tego trybu, należy się najpierw upewnić, czy droga, która powstaje na wywłaszczonej nieruchomości jest budowana zgodnie z tą ustawą. Ustawa przewiduje wiele uproszczeń w celu przyspieszenia wykonywania przez państwo lub jednostki samorządu terytorialnego inwestycji drogowych. Zgodnie z art. 12 ust. 1 decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. W przypadku budowy drogi gminnej, wydzielony teren przechodzi na własność gminy na podstawie 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z chwilą, kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Następnie ten sam organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (w odniesieniu do drogi gminnej będzie to starosta) winien wydać decyzję o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie. Zgodnie z ustawą decyzja ta powinna być wydana 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Odszkodowanie za przejęcie drogi gminnej przysługuje co do zasady właścicielowi nieruchomości oraz osobie, której przysługuje prawo rzeczowe na nieruchomości (czyli np. służebność, użytkowanie lub hipoteka). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Na wniosek osoby zainteresowanej możliwa jest wypłata zaliczki na poczet odszkodowania w wysokości 70 % odszkodowania w terminie 30 dni od złożenia wniosku. Wysokość odszkodowania według specustawy drogowej Według podstawowej wytycznej dotyczącej ustalania wysokości odszkodowania w tym przypadku, odszkodowanie to powinna się ustalać według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustawa zawiera też regulacje dotyczące uwzględnienia np. wartości hipoteki, którą obciążona jest wywłaszczona nieruchomość. W tym przypadku właściciel nieruchomości dostanie odszkodowanie pomniejszone o wartość pozostałej do spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Ustawa przewiduje też bonus w wysokości 5 % (zwiększenie odszkodowania), jeśli właściciel wyda nieruchomość odpowiednio szybciej, czyli w terminie 30 dni od dnia: – doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego, – doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, – w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Proponowana dodatkowa gratyfikacja finansowa ma na celu przyspieszenie procesu przejęcia drogi przez gminę. Dodatkowo, jeśli decyzja dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne, wysokość odszkodowania przysługującego właścicielowi powiększa się o kwotę 10 000 zł. Procedura określona w ustawie o gospodarce nieruchomościami Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w celu wywłaszczenia nieruchomości przewiduje procedurę wywłaszczenia nieruchomości w art. 112 i następnych. Zgodnie z art. 114 procedura administracyjnego wywłaszczenia nieruchomości pod drogę winna być poprzedzona rokowaniami z właścicielem w celu nabycia nieruchomości w drodze umowy. Często jednak mamy do czynienia z przejęciem gruntu pod drogę z mocy samego prawa. Następuje to na mocy decyzji o podziale nieruchomości, a jej skutki zostały określone w art. 98 ustawy. Zgodnie z tym przepisem „działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne”. Z uwagi na fakt, że przejście gruntu rzecz gminy następuje na podstawie samej decyzji, nie jest konieczne jakiekolwiek inne postępowanie czy też urzędowe potwierdzenie tego stanu w jakiejkolwiek innej decyzji. To sprawia, że niejednokrotnie właściciele gruntów nie są nawet do końca świadomi dokonanego wywłaszczenia, a gminy nie spieszą się z dokładnym wyjaśnieniem sytuacji prawnej, licząc po cichu na uniknięcie konieczności wypłaty niemałego czasem odszkodowania. Warto tu też dodać, że przejście prawa własności na rzecz gminy następuje z mocy prawa. Wpis prawa własności w księdze wieczystej ma wyłącznie charakter deklaratoryjny (tak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r., sygn. II SA/Gd 61/18). Rokowania w celu ustalenia odszkodowania W powyższej sytuacji ustawa przewiduje, że wysokość odszkodowania zostanie ustalona pomiędzy właścicielem przejętej działki a gminą na drodze obopólnego porozumienia. W tym celu strony powinny przystąpić do rokowań. Często jednak bywa, że rokowania te nie doprowadzają do satysfakcjonującego rezultatu. Wtedy pozostaje dochodzenie odszkodowania według ogólnych zasadach dotyczących wywłaszczenia. Wysokość odszkodowania ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej przez starostę. Niemniej, odpowiednie prowadzenie rokowań jest bardzo ważnym etapem, nawet jeśli zakończyłyby się one niepowodzeniem. Od tego bowiem zależy, czy w ogóle będzie można wystąpić z wnioskiem o ustalenie odszkodowania przez starostę. Może się nawet okazać, że wystąpienie z wnioskiem do starosty będzie przedwczesne, co spowoduje stratę całego dość długiego okresu rokowań i postępowania administracyjnego. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 stycznia 2020 r. (sygn. IV SA/Po 867/19) „dopiero jeżeli do uzgodnienia nie dojdzie, wówczas na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie jest ustalane przez starostę w drodze decyzji, według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Dlatego w takim przypadku uprzednie przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi zostać udokumentowane”. Zasady ustalania odszkodowania Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera szereg przepisów dotyczących zasad ustalenia wysokości odszkodowania. Co ważne, przepisy te mają także w dużej mierze zastosowanie do wywłaszczenia dokonywanego w opisanym wyżej trybie specustawy. Zgodnie z art. 130 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku podziału w trybie art. 98 ustawy dla ustalenia wysokości odszkodowania przyjmuje się stan i przeznaczenie nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi co do zasady wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości Dla ustalenia odszkodowania w przypadku drogi gminnej szczególne znaczenie będzie miało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Generalnie rozporządzenie to określa rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, w tym dla celu wywłaszczenia. Podstawowe znaczenie w przypadku wyceny nieruchomości dla inwestycji drogowych ma jednak art. 36 Rozporządzenia, zgodnie z którym przy ustalaniu odszkodowania np. za grunt przejęty pod drogę gminną uwzględnia się: stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania,przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji, (czyli w praktyce przeznaczenie będzie najczęściej określone w miejscowym planie). W przypadku, gdy na dzień wydania decyzji dany grunt był już przeznaczony na realizację inwestycji drogowej (czyli np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), kluczowe znaczenie ma art. 36 § 4, a właściwe jego końcowa część. Wynika z niego, że jeśli określenie wartości nieruchomości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych to wysokość odszkodowania powinna być przeprowadzona właśnie na tej podstawie. Dopiero gdy jest to niemożliwe, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Wykładnia tego przepisu jest podstawą licznych sporów pomiędzy właścicielami nieruchomości a organami, gdyż przyjęcie poglądu w myśl którego wartość nieruchomości byłaby określana w odniesieniu do gruntów przyległych automatycznie sprawiłoby, że właściciel gruntu mógłby uzyskać znacznie wyższe odszkodowanie. Wynika to po prostu z tego, że drogi gminne często powstają w otoczeniu gruntów budowlanych, mieszkaniowych lub inwestycyjnych. Natomiast ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, dostępne najczęściej w oficjalnych wykazach, zostały jednak ustalone często sztucznie, stąd również ustalone odszkodowanie bywa niesatysfakcjonujące. Z najnowszych orzeczeń podsumowujących powyższe zagadnienie warto tu przytoczyć Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2020 r. (sygn. I OSK 200/20): „Punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości”. Co więcej sądy administracyjne zwracają uwagę, że analiza rynkowa powinna sięgać aż do rynku całego województwa, jeśli brak jest danych na rynku lokalnym. Tak przyjął Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 26 lutego 2020 r. (sygn. I OSK 216/20): „Szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego”. Przyjęte przez sądy administracyjne stanowisko jest krytykowane przez wielu właścicieli domagających się wyższego odszkodowania. W praktyce jednak wynika z niego, że – o ile nie uda się przełamać tej dominującej linii orzeczniczej sądów administracyjnych – najczęściej będzie możliwe znalezienie nieruchomości podobnych dla celów wyceny w ujęciu porównawczym i określenie na tej podstawie wysokości odszkodowania. Podsumowanie W celu uzyskania słusznego odszkodowania za przejętą przez gminę drogę konieczne jest zapoznanie się z szeregiem aktów prawnych. Przede wszystkim konieczne jest ustalenie procedury, w ramach której gmina przejęła działkę. Dopiero później można zastanawiać się nad kalkulacją oraz sposobem ustalenia odszkodowania. Na jego wartość będzie miało wpływ dokładne określenie charakterystyki wywłaszczonej działki gruntu. Powyższe zestawienie przepisów oraz przykładów nie traktuje tematu w sposób wyczerpujący. Do rozpatrzenia konkretnego przypadku niezbędna jest całościowa ocena przepisów prawa, a także analiza orzecznictwa sądów administracyjnych w podobnych sprawach. < Sprawy dotyczące odszkodowania za drogi przejęte (zajęte) przez gminę należą zwykle do bardziej skomplikowanych. W związku z tym pomoc specjalisty wydaje się najlepszym rozwiązaniem, jeśli zależy Ci na efektywności i chcesz mieć pewność, że wszystko zostało przeprowadzone zgodnie z prawem. Jak wygląda dochodzenie odszkodowania za grunty zajęte pod drogi ? Na czym polega wywłaszczenie nieruchomości i kiedy może do niego dojść? W ustawie zasadniczej, czyli Konstytucji, znajduje się artykuł przewidujący możliwość wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W ustawie o gospodarce nieruchomościami w art. 6 znajduje się otwarty katalog celów publicznych, które mogą być powodem wywłaszczenia. Na pierwszym miejscu jest zapis stanowiący, że celem publicznym jest wydzielenie gruntów pod drogi publiczne. Wywłaszczenie polega na ograniczeniu albo pozbawieniu prawa własności oraz innych praw rzeczowych i dotyczy całej lub części nieruchomości. W drugim przypadku, jeśli pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego jest ona nabywana przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w ramach umowy. Wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne, jeżeli cele publiczne nie mogą być realizowane w inny sposób, a organem właściwym w takich sprawach jest starosta. Wywłaszczenie następuje na podstawie decyzji, a przejście prawa własności ma miejsce, kiedy decyzja stanie się ostateczna. Warto zapamiętać, że wywłaszczenia nieruchomości może dokonać tylko samorząd terytorialny lub Skarb Państwa na określone cele publiczne, a właścicielowi przysługuje z tego tytułu odszkodowanie. Odszkodowanie za przejęcie działki, gruntu pod drogę – podstawowe informacje Przejęcie działki może nastąpić nie tylko w trybie wywłaszczenia, ale też na mocy decyzji administracyjnej, która zatwierdza podział nieruchomości wnioskowany przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Dotyczy to tych działek, które mają być wykorzystane na poszerzenie lub utworzenie drogi publicznej. Prawo własności przechodzi na właściwy organ w chwili uprawomocnienia się decyzji. Dotyczy to tych działek, które przeznaczono na drogę publiczną w MPZP (miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu, które wydzielono pod nowe drogi lub w celu poszerzenia już istniejących, przysługuje odszkodowanie. Jego wysokość jest uzgadniania między użytkownikami wieczystymi lub właścicielami a właściwym organem wykonawczym samorządu terytorialnego lub starostą. Za wypłatę odszkodowania odpowiada właściwy organ. Wysokość odszkodowania zależy od uzgodnień poczynionych między wymienionymi podmiotami. Jeśli nie dojdzie do porozumienia na tym polu, odszkodowanie ustala się i wypłaca zgodnie z zasadami stosowanymi przy wywłaszczeniu. Warto jeszcze zaznaczyć, że w ramach odszkodowania właściciel wywłaszczonej nieruchomości może otrzymać nieruchomość zamienną (o ile wyrazi na to zgodę). Ile wynosi odszkodowanie za działkę, grunty? Tryb przejęcia działki opisany w akapicie powyżej przewiduje, że właściciel wraz z organem właściwym ma uzgodnić wysokość należnego odszkodowania. Jeśli nie dojdzie na tym polu do porozumienia, zastosowanie mają przepisy odnoszące się do wywłaszczenia. Wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu, wartości i przeznaczenia konkretnej nieruchomości w momencie wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawą do określenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, ustalana na podstawie jej rodzaju, położenia, przeznaczenia, stanu i sposobu użytkowania. Pod uwagę brane są także ceny obowiązujące aktualnie w obrocie nieruchomościami. Powszechną praktyką jest jednak to, że wysokość odszkodowań jest zaniżana i nieadekwatna do rzeczywistej wartości działki, gruntu. W związku z tym skorzystanie z usług doświadczonego prawnika wydaje się bardzo dobrą drogą mogącą zapewnić pomyślne rozwiązanie problemu. Warto też zdawać sobie sprawę z tego, że co do zasady roszczenia o odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości (działki, gruntu) pod drogę publiczną nie przedawniają się. Jeśli chcesz uzyskać odszkodowanie za drogi przejęte przez gminę i potrzebujesz wsparcia, skontaktuj się ze mną. Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Michał Olszewski – Gdańsk Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Za te działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Własność działek przeznaczonych pod drogi publiczne przechodzi na rzecz gminy w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna. Dopiero w tym momencie powstaje roszczenie o odszkodowanie. Tego odszkodowania były właściciel nieruchomości nie może się skutecznie zrzec przed wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości, czyli przed przejściem własności gruntu na rzecz gminy. Szeroko wyjaśnił to NSA w wyroku z dnia 26 lutego 2008 r., sygn. akt, I OSK 238/07, LEX nr 578071, a wcześniej NSA w Warszawie w wyroku z dnia 31 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1658/00, LEX nr 81734. Zrzeczenie się odszkodowania może być wynikiem uzgodnień, o których mowa w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Dopuszczalne jest takie uzgodnienie, w wyniku którego właściciel zupełnie zrezygnuje z prawa do odszkodowania (zgodzi się na odszkodowanie zerowe). Uzgodnienia dokonane przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości nie będą miały żadnej mocy prawnej. Pomimo zrzeczenia się odszkodowania przed zatwierdzeniem podziału, właściciel nieruchomości będzie mógł wystąpić o odszkodowanie, a jego zrzeczenie się nie odniesie skutku. W takim wypadku interes gminy nie będzie odpowiednio zabezpieczony. @page_break@ Jeżeli gmina, w zamian za określone ustępstwa i udogodnienia na rzecz właściciela nieruchomości, chce przed zatwierdzeniem podziału skutecznie zabezpieczyć się przed wypłaceniem odszkodowania za działki przeznaczone pod drogi, to musi przyjąć inny tryb postępowania. Wójt powinien z urzędu zatwierdzić podział nieruchomości, ale tylko w taki sposób, aby wydzielić same drogi. Jest to dopuszczalne na podstawie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami . W takim wypadku działki wydzielone pod drogi nie przechodzą na rzecz gminy z mocy prawa, art. 98 ust. 1 taki skutek przewiduje tylko w wypadku podziału na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego). Po takim podziale właściciel nieruchomości może darować gminie działki przeznaczone pod drogi i wówczas można dokonywać wszelkich ustaleń bez ryzyka, że właściciel później zmieni zdanie. Dobrym rozwiązaniem może być także zawarcie umowy gwarancyjnej, ale to wymaga zaangażowania osoby trzeciej, której wypłacalność nie będzie budziła wątpliwości. Zgodnie z art. 392 kodeksu cywilnego, jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia. Gwarant zawiera z gminą umowę, w której gwarantuje, że właściciel gruntu zrzeknie się odszkodowania za nieruchomości, których własność przeszła na gminę wskutek podziału. Jeżeli właściciel nie zrzeknie się prawa do odszkodowania, to gwarant będzie musiał zapłacić odszkodowania bezpośrednio za gminę lub zwrócić gminie wypłacone przez nią odszkodowanie. Umowa gwarancyjna może dotyczyć długu przyszłego. Dodatkowo właściciel nieruchomości może poręczyć za zobowiązanie gwaranta i w ten sposób sam stanie się odpowiedzialny za ewentualnie należne mu odszkodowanie. Natomiast na marginesie należy zaznaczyć, że zawieranie z inwestorami i właścicielami nieruchomości porozumień, na mocy których gmina dokonuje na ich rzecz określonych ustępstw lub ułatwień w zamian za korzyści majątkowe dla gminy, może nieść ryzyko popełnienia przestępstwa. Należy takie porozumienia wnikliwie analizować pod względem prawnym. Zgodnie z art. 228 § 1 kodeksu karnego kto, w związku z pełnieniem funkcji publicznej, przyjmuje korzyść majątkową lub osobistą albo jej obietnicę, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. Przy czym korzyścią majątkową lub osobistą jest korzyść zarówno dla siebie, jak i dla kogo innego (art. 115 § 4 kodeksu karnego). Stąd członek władz gminy, który w związku z pełnieniem funkcji publicznej przyjmuje obietnicę korzyści majątkowej dla gminy może dopuścić się przestępstwa, mimo że sam żadnej korzyści dla siebie nie zamierza osiągnąć i działa w interesie publicznym. Do znamion przestępstwa z art. 228 §1 kodeksu karnego nie należy naruszenie prawa przez funkcjonariusza publicznego w zamian za korzyść majątkową lub jej obietnicę. Jeżeli przyjęcie korzyści majątkowej lub jej obietnicy następuje w zamian za zachowanie stanowiące naruszenie przepisów prawa, to zachodzi przestępstwo z art. 228 § 3 kk, a sprawca podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat materiały: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) Przejmowanie gruntów przez podmioty publiczne, w celu wydzielenia ich na drogi publiczne, stanowi realizację jawnych celów publicznych. Możliwość tego typu przejęcia została przewidziana w art. 98 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej również jako „Ustawa” lub „ Ponadto, zgodnie ze wskazanym artykułem właścicielowi wydzielonego gruntu przysługuje odszkodowanie. Spis treściWydzielenie gruntuWydzielenie z nieruchomości działki gruntu w celu przeznaczenia na drogę publiczną jest możliwe, jeżeli wydzielana część nieruchomości została przeznaczona na drogę publiczną według planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy planu takiego nie ma, niezbędne jest wydanie decyzji administracyjnej o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Kolejnym etapem jest podział wybranej nieruchomościPodziału nieruchomości dokonuje się sporządzając podział geodezyjny nieruchomości, z której nastąpić ma wydzielenie. Wskazanego podziału dokonuje się na wniosek właściciela. W pierwszej kolejności dokonuje się sporządzenia wstępnego planu podziału, a w następnej kolejności właściwego projektu podziału. W przypadku ostatecznego planu podziału musi on zostać wykonany przez geodetę, projekt wstępny natomiast można wykonać własnoręcznie korzystając z mapy zasadniczej, którą uzyskać można w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i prawa własnościWe wskazanym art. 98 ust. 1 wskazano, że „Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.”. Przepis ten stosuje się również w przypadku nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W związku z powyższym kolejnym krokiem jest podjęcie przez podmiot publiczny decyzji zatwierdzającej sporządzony przez geodetę podział nieruchomości. Zgodnie z przytoczonym artykułem, wydzielona pod drogę publiczną nieruchomość przechodzi na własność Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Wynika to również z orzecznictwa, przytoczyć można wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 kwietnia 2018 r. (II SA/Gd 61/2018) „Skutki prawne, o których mowa w art. 98 ust. 1 w postaci utraty własności lub prawa użytkowania wieczystego działek wydzielonych pod drogi publiczne nie są przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ale są następstwem wydania tej decyzji, przejście prawa własności następuje bowiem z mocy samego prawa.”Po przejściu własności wydzielonej nieruchomości na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego konieczne jest dokonanie wpisu w Księdze Wieczystej. Jak wskazano w art. 98 ust. 2 Ustawy wpisu takiego dokonuje właściwy organ, jednak wiele osób, w celu przyspieszenia całej procedury, decyduje się na samodzielne złożenie wniosku o dokonanie wpisu w Księdze w sytuacji przejęcia gruntu na drogę publiczną zostało przewidziane art. 98 ust. 3 – „Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.”. Wspomniany w przytaczanym przepisie art. 131 przewiduje możliwość przyznania przez organ, w ramach odszkodowania, nieruchomości za grunt wydzielony pod drogę publiczną wypłacane są przez właściwy organ. We wniosku dotyczącym tego typu odszkodowania wskazać należy jakiej działki ewidencyjnej dotyczy wniosek, nr księgi wieczystej oraz podać informacje dotyczące decyzji zatwierdzającej podział – numer oraz dzień jej złożeniu wniosku rozpoczyna się etap rokowania, czyli uzgodnień dotyczących wartości nabywanych w drodze umowy praw własności, przeprowadzane między starostą, wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej lub, w przypadku jednostki samorządu terytorialnego, jej organem wykonawczym, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Jeżeli strony osiągną porozumienie, następuje wypłata odszkodowania w ustalonej kwocie. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomości nie regulują szczegółów przeprowadzania uzgodnień. Proces ten, sprowadzający się w istocie do wypracowania przez zainteresowane strony, w drodze negocjacji, warunków na jakich gotowe są one zawrzeć satysfakcjonującą je umowę w sprawie wysokości odszkodowania, jest pozostawiony woli samych sytuacji, w której prowadzone negocjacje okażą się bezskuteczne, czyli porozumienie nie zostanie zawarte, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, zgodnie z Ustawą. Przeprowadzenie rokowań, wskazanych powyżej, jest jednak obligatoryjne i bez ich przeprowadzenia nie jest dopuszczalne wszczęcie postępowania odszkodowaniaWysokość odszkodowania, zgodnie z art. 130 ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, dlatego też ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca bierze pod uwagę takie czynniki jak: rodzaj gruntu, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W omawianej sytuacji organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu. Jeżeli akceptujemy wysokość odszkodowania wskazaną w decyzji nastąpi wypłata odszkodowania. Jednak, jeśli uważamy, że nie jest ona odpowiednia, od decyzji tej przysługuje odwołanie. W następnej kolejności istnieje również możliwość złożenia skargi do wojewódzkiego sądu na złożenie wniosku o odszkodowanieW pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że żądanie ustalenia i wypłaty odszkodowania nie ulega przedawnieniu, chyba że przepis szczególny przewiduje wygaśnięcie tych uprawnień. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 listopada 2008 roku (I OSK 1588/07) jasno uznał, że „skoro roszczenie o zapłatę odszkodowania powstało na gruncie stosunku administracyjnego, to jego realizacja wraz z oceną wszystkich skutków prawnych – w tym również przedawnienia – winna być oceniana na podstawie przepisów materialnych prawa administracyjnego. (…) na gruncie prawa administracyjnego o przedawnieniu roszczenia można mówić jedynie wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi”. W kwestii odszkodowania za drogi, które w wyniku podziału przeszły na własność gminy, brak jest przepisów, które ustalałyby jakiekolwiek terminy przedstawiono powyżej, pomimo faktu, że za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, które przeszły na własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, przysługuje odszkodowanie, co zostało zagwarantowane w Ustawie oraz Konstytucji RP, to uzyskanie go w wysokości odpowiadającej właścicielowi wydzielanej działki jest procesem złożonym i czasochłonnym. Osobom, których działka została wydzielona pod drogi publiczne, zalecany jest kontakt z prawnikiem, posiadającym bogatą wiedzę zarówno teoretyczną jak i praktyczną związaną z uzyskiwaniem odszkodowań od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub BonusiakJestem aplikantem radcowskim przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Rzeszowie. Specjalizuje się w zakresie zagadnień prawa bankowego, windykacji należności Klientów, prawa cywilnego oraz wsparciem w obsłudze prawnej podmiotów gospodarczych. Intensyfikacja prac związanych z lokalizowaniem dróg publicznych sprawiła, że od początku 2009 r. organy administracji odnotowały lawinowy wzrost spraw z zakresu ustalania odszkodowań za nieruchomości pozyskane pod drogi publiczne w porównaniu z latami ubiegłymi. Z danych Ministerstwa Infrastruktury wynika, że do końca 2010 r. wpłynie około 20 tys. spraw z zakresu ustalenia odszkodowań za grunty przeznaczone pod drogi. Nie można nadto zapominać, że wskutek nowelizacji specustawy drogowej obowiązkiem ustalenia odszkodowań obciążeni zostali starostowie w odniesieniu do nieruchomości pozyskiwanych pod drogi gminne i powiatowe. Duża liczba prowadzonych postępowań oraz głębokie zmiany specustawy doprowadziły do powstania, nieuchronnych w tej sytuacji, trudności interpretacyjnych. Zobacz koneicznie: Wybrane zagadnienia dotyczące odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne W celu identyfikacji i wyjaśnienia pojawiających się problemów, a także podniesie nia jakości zarówno czynności poprzedzających rozstrzygnięcia administracyjne, jak i wydawanych przez organy administracji decyzji, w dniach 19–20 listopada 2009 r. w Falentach koło Warszawy odbyło się seminarium z udziałem Mirosława Gdesza - sędziego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury, wojewodów, prezydentów miast oraz inwestorów. Niniejsze opracowanie (na zdjęciu po lewej) jest podsumowaniem tego spotkania. W zamyśle ma ono służyć wyjaśnieniu zawiłości w procedurze ustalania odszkodowań za nieruchomości pozyskiwane pod budowę dróg publicznych, wskazaniu zagadnień dyskusyjnych, poja wiających się na tle stosowania przepisów specustawy drogowej, a także przedstawieniu propozycji ich rozwiązania. Podjęto w nim próbę interpretacji przepisów ustawy. Niektóre prezentowane tezy zostały już zweryfikowane przez praktykę, czemu dano wyraz przywołując orzecznictwo sądów administracyjnych, natomiast w pozostałym zakresie opracowanie jedynie sygnalizuje podjęte rozważania.

odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi